相信大家都感受到了，今年姑苏区的供应很猛。往常几乎零供地的姑苏区，今年居然接连有宅地出让。

【资料图】

而且不仅仅是平江新城，沧浪新城、南门、金门、胥江等板块都开始有新的地块供应。

其中供应最多的就是胥江，除去已经成功出让的两宗宅地，8月31日胥江板块内还有两宗宅地待出让。

那么，在姑苏区新房供应爆发的情况下，有了天街加持的胥江板块还能突出重围吗？

实探胥江板块现状

乘坐地铁2号线到劳动路站下车，一走出地铁站，就能感受到胥江板块的居住氛围很浓厚。

沿着胥涛路一路向西走，道路两旁几乎全都是住宅。

这一条路上都是次新房小区，包括大家熟知的海胥澜庭、仁恒公园世纪、首开龙湖天赋等。

我到达的时间大约是上午9点多，还能看到不少外出买菜的居民。

除了次新房，胥江板块也有一些老新村的存在，老新村基本上都是沿着胥江路分布，与次新房之间隔着一条胥江，但也同属于胥江板块。

胥江的城市界面也很不错，与记忆中老城区的破旧、拥挤不同，胥江板块道路宽敞，车道划分清晰，很有现代都市的味道。

并且，板块内的配套也已经十分成熟。

▋弥补大型商综空白

今年6月30日，胥江天街正式开业，胥江板块也迎来了首个大型商业综合体项目。

我去到胥江天街时刚好是午餐时间，地下一楼二楼的快餐店人流量不少。

包括外卖小哥也非常忙碌，穿梭在各大餐饮店之间，可见胥江天街的开业，对于附近的居民和上班族来说，都是一大利好。

胥江天街的体量很大，整个商业体达到约10万方，地上6层，地下2层。

据说入驻品牌达到300家，其中约30%的品牌都是苏州首店。

部分入驻品牌，滑动查看更多

而胥江天街之外，胥江板块还有很多社区商业。

仁恒公园世纪就自带商业品牌仁恒里，便利店、药店、餐饮店、超市……基础的生活需求都能满足。

在中海凤凰胥岸花园楼下，也有一些社区底商，熟食店、水果店都有，日常生活很方便。

值得一提的是，这些小区离得很近，大部分商业配套都可以共享。

▋ 双轨交出行便利

交通方面，胥江板块内有2条轨交线路，地铁2号线和5号线交汇于劳动路站，轨交5号线在胥江板块内还有双桥站，几乎都是步行可达。

同时，胥江板块内也有多个公交站点，公共交通出行非常便利。

如果是自驾出行，板块紧邻西环快速路，可以快速通达苏州全城。

▋教育配套齐全

在教育资源上，胥江板块也不差。

板块内幼儿园、小学、中学都有，几乎可以覆盖胥江板块内的所有住宅项目。

其中，劳动路实验小学又称上海戏剧学院附属姑苏实验学院，是姑苏区与上海戏剧学院的合作办学项目。

这个项目不仅标志着姑苏区与高等院校合作办学首所学校的正式落地，也标志着姑苏区在沪苏同城化教育方面的加快。

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胥江楼市表现如何

那在了解完胥江板块的基本面之后，我们再看看胥江板块的楼市表现如何。

▋二手房成交火热

先来看看二手房，我从链家网拉取了胥江板块近2个月的成交数据。

从成交套数上来看，胥江板块的二手房成交表现很不错。

在7.31-5.31这2个月期间，共成交了89套二手房。

这个成绩其实相当出彩，之前我们统计其他新村的二手房时，科技城近2个月二手房成交了28套，高铁新城近2个月成交了33套。

也就是说同样是2个月内的成交，胥江板块的成交量比科技城和高铁新城加起来的成交量还多。

从成交面积来看，也是以刚需为主，成交面积100㎡以下的房源有65套，占比73%左右。

从成交价格来看，整体的成交均价在23081元/㎡，其中老新村的成交单价比较低，有不少成交单价1字头的房源。

品质较好的次新房成交单价也会很高，像仁恒公园世纪的二手房，虽然成交套数不多，但成交单价几乎是板块最高，达到5万+/㎡。

▋新房供应爆发

在新房方面，目前胥江板块只有桃溪澜园一个新盘在售，但待入市的新盘不少。

加上8月底即将拍出的2宗地块，胥江板块共有4个新盘待售。

实探板块时，可以看到仁恒胥江项目正在建设中，围挡已经建好。

◎仁恒胥江项目

万科胥江地块的进度稍慢一些，围挡仍在搭建中。

◎万科胥江地块

不过这2宗地块都紧靠京杭大运河，未来可以欣赏到运河风光。

所以，在二手房成交火热的情况下，胥江板块的新房还能突出重围吗？

能不能突出重围

其实，胥江板块的优势很明显。

作为姑苏区最后一片大型栖居地，胥江板块满足所有现代化改善人居的条件，更有其他区域不可复制的文脉底蕴。

但对于胥江板块而言，想要在新房供应爆发的姑苏区脱颖而出，难度也不小。

▋倒挂优势减弱

一方面是新房限价放开，价格倒挂优势减弱；

在新房售价方面，可以参考桃溪澜园，项目共领取三次预售证，前两批次的均价是40800元/㎡，最新一批次均价在41650元/㎡。

如今苏州的新房限价政策已经放开，胥江板块的新房均价预计也是在4万+/㎡，对于购房者来说，板块新房曾经的倒挂优势就没那么明显了。

2020年海胥澜庭最后2批房源因为限价的原因，均价在3.5万/㎡左右，当时胥江板块内品质较好的二手房挂牌价格最高在5.8万/㎡，倒挂空间很大。

◎8月17日截自链家网

现在板块新房均价已经可以达到4万+/㎡，但二手房最高挂牌价依然是5.8万/㎡，倒挂空间显然不如当年。

胥江板块的首开龙湖·天赋项目也是如此，2018年12月开盘，备案均价约3.6万/㎡，如今首开龙湖·天赋的二手房挂牌价约5.8万/㎡，涨幅高达61%。

现在入手板块新房，恐怕很难再达到如此之高的涨幅。

▋新房总价门槛变高

另一方面是新房市场已经开始以改善为主，户型面积变大，新房总价也随之变高。

据了解，仁恒胥江项目只有2个户型，全部都是150㎡以上的大平层。

而根据规划，万科胥江户型的户型面积也需要在120㎡以上，140㎡以上的户型不能超过总户数的30%，可见也是一个纯改善的社区。

如果按照最小面积120平，均价4万/㎡，那胥江新房的最低入手总价也在480万了。

这个价格在苏州新房市场中，可选空间很大，园区、狮山都能挑一挑。

就算放在姑苏区，也有很多选择，仅仅是平江新城一个板块内，就有不少新盘可选。

几年前，胥江板块的新房面积最小还有105㎡，现在的新房户型起步面积很可能就是120㎡+，总价直接相差几十万。

▋不缺高品质次新房

并且，胥江板块内有不少高品质次新房。

比如首开龙湖天赋，项目交付多年，品质依然在线。

◎首开龙湖天赋实景

对于购房者来说，二手房也是一个不错的选择，项目品质、配套都是肉眼可见，不像新房还需要等待几年才能交付。

最后

所以，总体看来，胥江板块能否突出重围还有待考验。

但不可否认的是，这里是姑苏区唯一一片兼顾古城文脉与现代繁华的区域，居住体验很好。

你可以漫步千年胥江畔，感受过往的深厚； 也可以享受着现代生活的繁荣边界，保持与时代的紧密连接。

这片如此独特的区域，我们也更期待未来可以出现更多优质的改善人居。▋

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编辑：张小果｜主编：Miao

出品：City好房

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